晋市建房〔2026〕23号

晋城市住房和城乡建设局

关于印发《晋城市物业服务企业准入与

退出住宅小区管理实施细则》的通知

各县（市、区）住房和城乡建设局、城区物业事务服务中心：

为进一步细化《晋城市物业服务企业准入与退出住宅小区管理指导意见》（以下简称《指导意见》）的实施，规范物业服务企业行为，保障业主和物业服务企业合法权益，结合本市实际，制定本实施细则。现将《晋城市物业服务企业准入与退出住宅小区管理实施细则》印发给你们，请认真贯彻执行。

                   晋城市住房和城乡建设局

                      2026年3月25日

晋城市物业服务企业准入与退出住宅小区

管理实施细则

为进一步细化《晋城市物业服务企业准入与退出住宅小区管理指导意见》（以下简称《指导意见》）的实施，规范物业服务企业行为，保障业主和物业服务企业合法权益，结合本市实际，依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》及2025年11月26日修订通过、自2026年1月1日起施行的《山西省物业管理条例》，结合省住建厅《住宅小区物业服务企业退出办法（试行）》（晋建房规字〔2025〕10号）及本市实际，制定本实施细则。

本细则适用于本市行政区域内物业服务企业准入和退出住宅小区管理活动，包括公共收益管理、履约保证金缴存与使用等相关事宜。

一、企业准入实施细则

（一）企业资质要求

企业向主管部门提出申请办理营业执照，主管部门审核通过后，领取物业公司营业执照，开展物业服务。新设立的物业服务企业应当符合《中华人民共和国公司法》及物业管理行业相关规定，具有与其业务规模相适应的注册资本和经营场所。

（二）人员配置要求

1.管理人员：按照山西省《住宅物业服务标准》根据服务等级设置项目管理责任人，同时项目负责人应具有物业管理师或物业管理企业经理资格，且有规定年限以上的物业服务企业同等岗位工作经历。落实《山西省物业管理条例》关于党建引领的要求，鼓励物业服务企业建立党组织，发挥党员在物业管理服务中的先锋模范作用。

2.其他岗位人员：按照服务等级和实际需要配备秩序维护、环境卫生、绿化养护、设施设备维护等专业人员，特种作业岗位须持证上岗。

1.所有从业人员需具备基础技能与服务意识；

2.管理人员须定期参加行业培训与继续教育，熟悉“物业服务+生活服务”，具备社区协同治理能力；

3.建立人员档案，明确岗位权责，定期开展职业道德、安全管理、应急处置等专项培训。

（四）基本要求

1.物业服务企业建立健全质量管理、财务管理、档案管理制度，承接项目有完善的物业管理服务方案；

2.承接项目时，承接查验手续齐全。新建住宅自首套物业交付六个月后，物业主管部门应当组织街道（乡镇）、社区、业主代表对物业服务等级达标情况进行实地核查；

3.建立完善的各类突发事件应急预案制度并定期组织演练；

4.物业服务企业所有员工统一着装，佩戴标牌，行为规范，用语文明等相关制度；

5.有对物业管理区域日常管理和维护、巡检的记录和保养制度、计划、台账；

6.建立企业内部培训体系，按体系内容组织从业人员培训、考核等；

7.部分岗位人员按要求匹配相应的证件。

（五）备案管理要求

1.物业服务企业取得营业执照后，按照有关规定，通过招标投标方式或协议方式承接新建住宅物业服务业务。前期物业服务合同期限最长不超过三年，具体期限在合同中约定；

2.在招投标前，建设单位要邀请第三方评估公司对项目进行评估，并将评估报告报至市住建局进行备案。鼓励引入第三方评估机构对物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共有部分管理状况、物业承接查验等进行专业评估；

3.物业服务企业与建设单位或业委会（物管会）签订合同时按照《履约保证金管理办法》交纳履约保证金；签订合同后向属地住建（房管）部门备案，属地主管部门推送至街办、社区；

4.新建物业交付使用十五日前，建设单位、物业服务企业按规定对物业共用部位和设施设备进行承接查验，签订承接查验协议，可邀请街道办事处、社区、物业所在地房地产行政主管部门以及业主代表参加；也可邀请第三方评估公司对承接查验进行专业的评估；

5.移交资料应包含物业规划图、竣工总平面图、单体建筑结构图、设备竣工图、配套设施竣工图、管线竣工图、设施设备清单、设施设备安装及使用维护保养记录、业主名册等资料，移交双方各执一份，在物业服务区域显著位置公告，并向属地住建部门进行备案。

二、物业企业退出实施细则

（一）物业服务企业退出情形

有下列情形之一的，物业服务企业应退出住宅小区，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出：

1.物业服务期间（含前期），建设单位、业主大会或业主委员会（物业管理委员会）按照合同约定的解除条件要求提前解约的；

2.业主大会、业主委员会（物业管理委员会）依法作出决定解聘原物业服务企业的；

3.物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘或解约的；

4.物业服务企业因破产或营业执照注销等致使不能继续履行合同义务的。

5.物业服务企业被纳入严重失信名单，经主管部门责令整改仍不改正，严重影响物业正常服务的；

6.法律、法规规定的其他应当退出的情形。

（二）召开会议表决并公示

1.业主、业主委员会（物业管理委员会）拟对物业服务企业做出退出决定的，应在街道（乡镇）、居（村）民委员会的指导下，依法召开业主大会，按照《中华人民共和国民法典》及相关法律法规和物业项目所在地的相关规定，由业主共同表决。解聘物业服务人应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；

表决结果由业主大会或业主委员会（物业管理委员会）在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）公示七日，业主大会或业主委员会（物业管理委员会）可以聘请公证机构对表决过程和结果进行公证。同时应当在物业管理信息平台同步公示。

2.业主大会尚未选举产生业主委员会，也未组建物业管理委员会，建设单位按照合同约定的解除条件要求提前解约的，建设单位应依法征得业主书面同意后，依据相关规定重新选聘物业服务企业，物业服务标准不低于原物业服务合同约定的标准。新物业服务企业确定后，应将更换的物业服务企业的情况在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）如实公示，并将签订的物业服务合同在县（市、区）住建（房管）部门备案。

（三）退出流程

1.退出情形及程序

1.1业主大会、业主委员会（物业管理委员会）拟决定要求物业服务企业退出的，按以下程序办理：

1.1.1业主依照法定程序共同决定解聘物业服务企业的，应当提前六十日书面通知物业服务企业，合同对通知期限另有约定的除外；

1.1.2解聘决定作出后三十日内，物业服务企业应做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用、公共收益等资料和账务的清理工作；

1.1.3解聘决定作出后三十日内，业主大会或业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业签订相关退管协议，协议内容包括交接和退出时间、交接内容、交接方式、物业服务合同约定的责任界限及债权债务结算方式等，在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）公示七日；

1.1.4根据相关退管协议约定的时间，业主大会或业主委员会（物业管理委员会）与原物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新旧物业服务企业办理承接查验手续；

1.1.5原物业服务企业按照相关退管协议约定的时间退出。

1.2物业服务期限届满前，物业服务企业不同意续聘或解约，要求退出的，按照以下程序办理：

1.2.1物业服务企业应当在合同期限届满前九十日书面通知业主大会或者业主委员会（物业管理委员会），合同对通知期限另有约定的除外；

1.2.2书面通知发出后三十日内，物业服务企业应做好物业档案、物业服务档案、预收欠收代收费用、公共收益等资料和账务的清理工作；

1.2.3书面通知发出后三十日内，物业服务企业就交接内容、方式、时间、合同约定的责任界限及债权债务结算方式与业主委员会（物业管理委员会）平等协商，并签订相关退管协议，在物业服务区域显著位置（小区公告栏、主要出入口、电梯轿厢等）公示七日；

1.2.4根据相关退管协议约定的时间，业主大会或业主委员会（物业管理委员会）与原物业服务企业办理承接查验手续，也可以直接组织新旧物业服务企业办理承接查验手续；

1.2.5原物业服务企业按照相关退管协议约定的时间退出。

1.3业主大会、业主委员会（物业管理委员会）和物业服务企业存在以下情形，造成物业服务企业在收到书面解聘的通知六十日内或业主大会、业主委员会（物业管理委员会）在收到书面不同意续聘或解约的通知九十日内无法履行退出程序的，街道（乡镇）应当协助属地住建（房管）部门督促其依法依约履行退出义务：

1.3.1不主动、不配合沟通退出事宜的；

1.3.2拟定的相关退管协议明显有失公平的；

1.3.3未根据相关退管协议的约定办理承接查验手续的；

1.3.4由于业主大会、业主委员会（物业管理委员会）的原因造成无法履行退出程序的，物业服务企业在此期间继续按原物业服务合同提供服务直至按照本办法规定正常履行退出程序。

2.不按规定履行退出程序和相应义务的

2.1原物业服务企业不按规定履行退出程序和相应义务的，可依法采取下列措施：

2.1.1物业项目所在地的街道（乡镇）报县（市、区）住建（房管）部门将该企业的不良行为推送至“山西省信用信息共享平台”，向社会公布；对一年内累计3次列入“黑榜”的物业服务企业，重新核定其物业服务等级，适时启动退出程序；

2.1.2在项目交接中不移交有关资料的，按照《物业管理条例》第五十八条规定“由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款”；

2.1.3逾期不退出的，市场监管部门依法进行处理。由市场监管部门依法进行处理，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

2.2业主大会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业不得无正当理由拒绝或不配合履行退出的交接和接收义务；物业服务企业退出前，未成立业主委员会（物业管理委员会）或者其不能正常履行职责的，可在业主代表的监督下，由街道（乡镇）或委托居（村）民委员会代为办理承接查验手续。业主大会决定实行自行管理物业的，由业主委员会（物业管理委员会）组织业主代表办理承接查验手续。发生物业服务企业拒不退出等严重情形时，街道（乡镇）应形成评估报告报县级物业行政主管部门，由县级人民政府统筹组织相关部门现场监督退出。

2.3当事人一方对终止、解除物业服务合同行为有争议的，双方应根据物业服务合同的约定协商解决。不能协商解决的可以请求物业项目所在地街道（乡镇）、居（村）民委员会和县（市、区）住建（房管）部门进行调解，或向人民法院起诉或按合同约定申请仲裁。

3.交接

3.1原物业服务企业应当按照合同约定和业主大会的决定做好退出物业项目的相关工作，应在街道（乡镇）、居（村）民委员会的指导下，向业主委员会（物业管理委员会）或新的物业服务企业办理移交事项，并办理承接查验手续。原物业服务企业在办理交接至撤出物业服务区域的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，另有约定的除外。原物业服务人应当在约定期限或者物业服务合同依法解除后15日内，或者在接到解聘通知之日起30日内退出物业管理区域。

3.2承接查验应按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》执行，一并移交下列事项：

（一）档案及图纸资料；

（二）物业服务用房、业主共有的场地、设施设备；

（三）物业服务企业管理的公共收益余额，公共收益应当单独分类列账，独立核算，并接受审计监督；

（四）业主清册及业主欠缴、预缴费等相关资料；

（五）实行酬金制的应移交管理期间主要财务资料复印件；

（六）按照规定应移交的资料和财物；

（七）法律法规规定的其他物业服务所需的相关资料。

4.选聘、延期、接管

1.业主委员会（物业管理委员会）应于签订相关退管协议之日起三十日内根据业主大会表决结果选聘新的物业服务企业或自行管理，并签订物业服务合同。

2.物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务企业的决定，物业服务企业可以继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。

3.市、县物业行政主管部门应当结合本地实际，组建应急物业服务人库，应急服务期限不得超过12个月，物业服务企业退出住宅小区后，业主或者业主大会选聘的新物业服务企业或者决定自行管理的业主接管之前，经申请，街道（乡镇）应当指导和监督居（村）民委员会，根据应急管理的需要组织维护小区基本卫生、秩序等临时过渡工作，同时积极指导、督促业主委员会（物业管理委员会）及时组织召开业主大会，选聘新的物业服务企业或由业主自行管理。小区应急管理期间产生的费用由业主共同承担。

三、监督管理

市住房和城乡建设局负责全市物业服务企业准入与退出住宅小区管理的政策制定、工作指导，建立物业服务企业信用评价体系和“红黑榜”发布制度，实施动态监管。

各县（市、区）住房和城乡建设局或物业主管部门或街办（乡镇）负责本辖区物业服务企业准入与退出住宅小区日常管理。指导业主、业主大会按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条、第九百四十六条至第九百五十条规定程序，对物业服务企业予以续聘、解聘、另聘，并做好合同签订、退出和移交工作。

业主委员会（物业管理委员会）解聘、选聘物业服务企业以及物业服务企业准入与退出住宅小区，应依法接受所在地街道办事处、社区居委会和相关部门的指导监督。物业管理应当坚持党委领导、政府监管，多方参与、协商共建，建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共同参与的治理机制。

四、其他说明

1.业主委员会（物业管理委员会）未经业主大会决定，擅自作出解聘和重新选聘物业服务企业决定的，物业项目所在地的县（市、区）住建（房管）部门或者街道（乡镇）依法责令限期改正或者撤销其决定，并通过在物业服务区域显著位置公示等方式通告全体业主。

2.业主大会、业委会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求物业主管部门或人民法院予以撤销。业委会超越职权作出决定或指使、强迫物业服务企业强行退出的，致使住宅小区无法正常承接或退出，由作出该决定的委员承担相应的法律责任，造成经济损失的还应承担相应的民事赔偿责任；构成犯罪的依法追究刑事责任。

3.对拒不退出、不依法移交物业服务用房、相关设施及相关资料的物业服务企业，住建部门依法查处 并推送信用平台，会同相关监管部门，协同街道（乡镇）指导业主或业委会（物管会）通过诉讼解决并跟踪进展。

4.物业服务企业在退出过程中应严格遵守相关法律法 规和合同约定，确保交接工作的顺利进行，维护业主的合法权益。如果双方在退出过程中发生争议，可以通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。

5.本办法自下发之日起执行，晋市建房〔2024〕126号关于印发《晋城市物业服务企业准入与退出住宅小区管理指导意见》的通知作废。若与上级文件相冲突或另有规定，执行上级文件。

图解‖《晋城市物业服务企业准入与退出住宅小区管理实施细则》