市人大常委会法制工作委员会

立法是法治之先导

良法是善治之前提

《晋城市物业管理条例》是市人大常委会2022年结合省委、市委“抓党建促基层治理能力提升”专项活动有关精神确定的一项立法任务，是践行全过程人民民主理念在社会治理领域选定的一项重要立法项目，是以法治方式推动解决物业管理方面人民群众急难愁盼问题的一次有益尝试。在物业管理立法过程中，市人大常委会坚持“小切口、有特色”立法理念，充分发挥地方性法规实施性、补充性、探索性功能，贯彻实施民法典住宅物业的有关规定，补充细化上位法，探索总结我市物业管理提升的有关经验，坚持以良法促进发展、保障善治。

一、突出党建引领

提升物业管理服务水平

近年来，由于物业企业服务不到位、业主自治作用发挥差、老旧小区缺少物业服务等原因，物业管理逐渐成为社会矛盾和问题突出的重点领域。在疫情防控中，物业管理服务的重要性进一步凸显，成为落实疫情防控措施的“最后一公里”，是疫情防控成败的关键所在。

市委书记王震指出，“加强和改进物业管理服务是抓党建促基层治理能力提升专项行动的重要组成内容，关系到人民群众的切身利益。要始终坚持以人民为中心的发展思想，以提高物业管理水平和业主满意度为目标，因地制宜探索物业管理模式，切实提升精细化管理服务水平，不断增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。”王震书记的讲话为物业管理立法提出了新的更高要求。在立法中，积极吸收党建工作融入物业管理服务的成功经验，有利于坚持和加强党对物业管理工作的领导，最大程度把党的政治优势、组织优势转化为基层治理优势。

结合我市推动物业管理服务与基层党建、社区治理相融合，分步实现物业管理工作全覆盖、物业企业党组织全覆盖、物业服务全覆盖“三个全覆盖”的经验，条例第三条明确本市物业管理活动纳入基层社会治理体系，坚持党建引领、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建、科技支撑的工作格局；鼓励和支持在业主委员会、物业管理委员会、物业服务人中建立党的基层组织，开展党的活动，发挥党建引领作用。

构建党组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人协调运行的工作机制，全面推行居（村）“两委”、物业公司管理人员“双向进入、交叉任职”，鼓励符合条件的居（村）“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员。在党组织领导下通过居（村）委、业委会和物业服务人三方互动，共同提高物业管理服务水平，增强业主的获得感、幸福感、安全感。

二、优化监管机制

推动物业管理服务下沉

结合中央、省级关于加强和改进住宅物业管理工作文件中下沉管理服务并落实街道（乡镇）主体责任的精神以及我市推动监督、评价、审核三方面职能下沉街道（乡镇）的有关实践，条例第六条明确街道办事处、乡（镇）人民政府负责统筹、协调、监督本辖区内物业管理活动，并分六项列举了物业管理监督、服务质量评价等有关方面的职责，形成在物业管理方面明确的责任清单，从法规层面明确了街道（乡镇）属地管理责任，落实了物业管理工作全覆盖的要求。

同时，明确职能部门管理职责，条例第五条、第八条明确了物业管理的主管部门是市、县（市、区）住建部门，发展和改革、公安、规划和自然资源、城市管理、应急管理、市场监管、人防等相关部门按照各自职责及时受理投诉举报，查处物业管理区域内违章搭建、任意弃置垃圾、违反规定饲养动物、电动自行车违规停放充电、占用堵塞公共消防通道等违法违规行为。

结合我市重点领域和乡镇（街道）综合行政执法改革实际，条例第六章第五十六条明确本条例规定的行政处罚，实行综合行政执法的，依法由综合行政执法部门实施；第五十七条至第六十条法律责任的具体执法部门由市、县（市、区）人民政府确定的物业管理执法部门来执行。

三、引导业主自治

理顺物管会与业委会关系

针对首次业主大会召开难和业主委员会成立难的难题，条例第十一条、第十二条立足补充细化上位法，强化街道（乡镇）组织指导召开首次业主大会的职责，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在符合业主大会成立条件（《山西省物业管理条例》第十一条）情况下组织指导成立筹备组，召开首次业主大会，并明确首次业主大会的主要事项是应当通过管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法，选举产生业主委员会委员及候补委员。

立足充分发挥业主委员会作用，条例第十三条明确街道（乡镇）对业主委员会的人选审核把关职责，同时拓宽业主委员会成员来源渠道，鼓励“两代表一委员”积极参选业主委员会成员。条例第二十条探索建立业主委员会成员履职负面清单制度，出现负面清单情形的，暂停该成员委员资格，提请业主大会终止委员资格并公告全体业主。条例第十八条、第十九条和第二十一条，确立了首次业主委员会的主要事项、业主委员会定期会议和临时会议制度以及平稳换届选举制度，完善了业主委员会程序规则，确保业主委员会正常履行有关职责。

根据中央、省级有关文件精神和我市物业管理委员会的探索实践经验，条例第二十二条至第二十五条，建立了物业管理委员会基本制度，作为对业主自治机制的补充和落实物业服务全覆盖的举措。条例第二十三条明确了物业管理委员会的法律地位是作为临时机构，组织业主共同决定物业管理事项，临时代替业主委员会开展工作，物业管理委员会是非常态履行职责机构，它要推动选举产生业主委员会，业主委员会才是常态化履行职责机构。条例第二十五条作为授权条款，明确授权市人民政府根据实际探索经验对物业管理委员会的运行作出具体规定，让物业管理委员会在实际运行中有规可依、有章可循。

四、聚焦民生痛点

强化物业服务质量监管

面对政府对物业服务人监管不到位、小区物业服务质量不高的问题，强化政府物业服务质量监管，确立物业服务人是小区业主的“大管家”而不是“大当家”的定位非常必要。 

条例第二条第二款对物业管理的定义已经明确，物业服务人按照物业服务合同提供相应物业服务，只拥有一部分管理权限，但没有代替业主决策的权力。条例设置专章第五章监督管理，构建起政府对物业服务人“准入—选聘—评价—退出”全方位的闭环监管机制。

一是在准入选聘方面，条例第四十九条明确街道办事处、乡（镇）人民政府负有组织指导选聘物业服务人的职权，街道（乡镇）应当在组织指导召开业主大会并选举业主委员会后，考察调查并选聘物业服务人，终止前期物业管理。

二是在服务质量评价和退出方面，条例第六条第二项和第五十一条对街道（乡镇）和居（村）民委员会组织开展物业服务质量评价的职责作出了明确规定。条例第五十四条、第五十五条分别从物业主管部门失信惩戒和街道（乡镇）服务质量考核不合格两方面构建起物业服务人市场退出机制。

三是在监管保障方面，条例第三十六条第四款、第五十条、第五十一条、第五十二条、第五十三条分别从制定物业服务质量等级标准和物业服务清单、物业监管人员、日常监管、矛盾调处、信用监管等方面建立了相关的保障制度，全面提升物业服务质量。

五、坚持立法为民

以法治方式增进民生福祉

住宅物业管理涉及千家万户，事关百姓民生，事关基层社会治理，是老百姓最关注、反映最强烈的领域。民有所呼，法有所应。针对物业管理中，业主对物业服务人选聘作不了主和解聘赶不走、物业服务人不作为、物业服务收费不透明、小区停车管理混乱、小区公共收益不清晰、部分业主任性违规等业主与物业服务人之间的各类矛盾问题，条例从立法层面有针对性地作出相应规定，实现立法为民、惠民立法。条例在第三章物业管理与服务和第四章物业的使用与维护中，坚持问题导向，针对上述民生问题提出相应解决办法，积极回应民生关切。

一是在选聘解聘方面，条例第三十二条和第四十一条从业主委员会组织召开业主大会选聘解聘物业服务人和物业服务人退出交接的义务两方面进行了规范。

二是在规范物业服务人行为方面，条例第三十三条至第三十五条从对物业服务人物业服务的基本内容、信息公示义务、履职负面清单三方面进行了规范，确保依法履职。

三是在完善物业服务收费机制方面，条例第三十六条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，实行市场调节价的收费应当保持相对稳定，在调整费用上从程序方面要求物业服务人应当与业主委员会协商，并经业主大会同意，确保不发生单方面随意涨价现象；第三十七条和第五十九条规定业主应当按照约定支付物业服务费，物业服务人不得采取多种非法方式催缴物业服务费，否则要承担相应法律责任。

四是明确小区停车管理规则，条例第三十八条第三款对停车管理的决定主体、停车费的收费标准、车位管理费的约定都作出了明确规定。

五是厘清公共收益范围，条例第三十九条对公共收益的所有主体、收益范围和用途使用予以明确。

六是合理规范业主违规行为，条例第四十三条对物业管理区域内业主经常发生的违规行为以分项列举形式予以明确禁止，条例第五条、第八条也明确了相应管理部门和投诉举报渠道。

法律的生命力在于实施，法律的权威也在于实施。《晋城市物业管理条例》已于2022年12月13日公布，将于今年5月1日起实施。物业管理涉及主体多、范围广，需要加强配套制度建设，加强法治宣传教育，充分调动主管部门、相关执法部门、街道（乡镇）、居（村）民委员会、业主委员会等各方主体积极参与基层治理工作，构建共建共治共享的社会治理新格局，更好将法律制度优势转化为市域治理效能。